アパート経営はなぜ相続税対策になるのか？～その仕組みと金額
「アパートを経営して相続税対策」という話はよく聞かれます。
ここでは「なぜアパート経営が相続税対策になるのか」「どのくらいなるのか」を説明します。
（わかりやすく、親子の相続に限定しています）
賃貸住宅だと、相続税が約半分になる
親の資産を現金ではなく賃貸住宅で相続した場合、税金は現金の時の約半分になります。
これについては、まず相続税の仕組みを解説する必要があります。
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■相続税の仕組み
相続税がいくらかかるか決めるには、まずその財産の「評価額」を決めます。
その評価額の大きさに応じて、表のように税率が変わります。
資産が現金の場合、評価額はその金額そのままです。
たとえば「現金1000万円」だったら、評価額も1000万円です。
それでこの表を見ると、1000万円なら10%の税率なので「相続税＝100万」です。
（なので、手取りは900万ですね）
■不動産だと評価額が下がる
これが不動産になると評価額が下がります。
たとえば「1000万の土地」の場合、「評価額＝800万」となります。
（土地の場合は「時価の8割」が評価額になるからです）
これに「建物」がつくと、さらに割り引かれます。
「8割のさらに8割」ということで、元の価値と比較すると、約6割まで下がります。
「1000万円の土地・建物」だったら、「600万の評価額」になるわけです。
（この場合税金は「60万」ですから、この時点で40万の節税に成功しています）
■賃貸にするとさらに下がる
これを賃貸住宅にするともっと下がります。
上の価値の「さらに3割引き」なので、最初の価値と比較すると半分か、40%程度まで低くなっています。
つまり、1000万円が400万円になる、ということもありえるのです。
400万円の場合、税金は40万円ですから「60万円の節税」となります。
これがもっと大きい住宅だと、金額はさらに大きくなります。
「親が住んでいた家」なら、最大8割引に
上のような賃貸住宅でも十分節税になりますが、「親が住んでいた家」ならさらに大幅な節税になります。
というのは、そうした物件の場合は「最大8割引」となるからです。
1000万円の物件の場合、200万として計算されるということです。
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ということは、この場合の税金は20万で、80万の節税効果があります。
1億円の物件だったら800万浮くわけですから、これがいかに大きいかわかるでしょう。
このような「親が住んでいた物件」「親が事業をしていた物件（店舗や事務所など）に対する特例は「小規模宅地の評価減特例」といいます。
ただ相続するだけではなく「子供もその家に住む」「その事業を引き継ぐ」などの条件はありますが、それさえ満たせば、これだけ大幅な節税ができるのです。
賃貸住宅と認められる条件は？
賃貸住宅と名乗れば、すべてそう認定されるわけではありません。
その物件の「空室率」を見ながら判断します。
たとえば空室ゼロの場合、この物件は「100%賃貸に使われている」と言えます。
なので、ここまで書いてきたような「割引」がそのまま適用されます。
これに対して、空室が半分あったとします。
その場合、その物件が「1000万円」だったら、半分の500万円は問答無用で課税対象となります。
そして、残りの500万だけに、ここまで書いてきた「割引」を適用します。
整理して書くとこうなります。↓
・空室ゼロ
→1000万円から6割引き＝400万
→ 400万の10分の1が税金＝40万
【税金…40万】
・空室50％
→まず500万が課税対象。
→500万の10分の1が税金＝50万
→残り500万から6割引き＝200万
→200万の10分の1が税金＝20万
【税金…70万】
というわけです。
・空室ゼロ…40万
・空室50％…70万
と、30万も差があることがわかります。
「1000万円の物件」という条件なので、これが1億の場合、単純計算で「300万の差」となります。
このように、「ただ賃貸住宅にして相続する」だけではなく「空室をできるだけ埋める」ということも、税金対策として必要になるのです。
相続直前にあわてて賃貸住宅を建ててもダメなんですね。
この件に限らず、企業の法人税対策でも何でも、「相当前から準備」しておかなければダメなのです。
「税金対策は一日にしてならず」です。
マンションの最上階を買うと有利？
マンションの部屋だけを買って相続する場合、最上階が一番有利と言われています。理由は、
・最上階だから価値が高い
・にも関わらず、低い階と同じ評価額で計算される
というものです。つまり、本当の価値が
・最上階…1億
・2階…3000万
だったとしても「最上階も3000万」で計算されるんですね。
（面積が同じだった場合、ですが）
本当なら単純計算で「4000万」の税金を払うはずの最上階が、「1200万」で済むというわけです。
金額はあくまで例ですが、高層マンションであればあるほど、両者の差額が大きくなるんですね。
■まとめ
最後に、ポイントをまとめます。
・賃貸住宅で相続すると、現金の相続より最大4割引になる。
・親が使っていた物件の場合、最大8割引きもある。
・賃貸住宅かどうかは、空室率で決まる
・マンションの最上階の相続は特に有利
ということです。ぜひ相続税対策の参考にしてみてください。
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