少子化時代の賃貸経営は『エリアマーケティング』で生き残る
「日本は少子化になって人口が減るから、これから賃貸経営は厳しい」という声が多いです。
本当にそうなのか、仮にそうだとして、どうすれば賃貸経営で生き残ることができるか、そのポイントを書きます。
人口が減る地域も多いが、増える地域も多数ある
「国立社会保障・人口問題研究所」という公的機関のサイトに行くと、地域別の将来の人口の推計を見ることができます。
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これを見れば、減る地域もあれば増える地域もある、ということがわかります。
「増える地域」で経営をする限り、少子化であっても稼げるのです。
「減る地域」で物件を構えていた先行者たちはこの時点でライバルではないということですから、ライバルの数も意外と少ないのです。
（もちろん新規参入者は同じように「増える地域」に流れ込んできますが）
■実は全然されていなかった「エリア選定」
こうして「人口の増える地域で始める」などと書くと、「当たり前じゃん」と思われるかも知れません。
私も思いましたが、今までの賃貸経営ではほとんどやられていなかったようです。
「そんなアホな」と思われるかも知れませんが、実際このような記事でもそれが指摘されています。↓
ダイヤモンド・オンライン「人口がどんどん減少する国で、不動産投資をするということ」
なぜエリア選定をしていなかったのか？
理由は「しなくても儲かったから」です。
日本の人口は2005年に減少に転じましたが、それ以前はずっと増えていました。
人口が増えている限り当然物件の需要も増え続けるので、「今年の業界は、去年より確実に潤う」ということの連続だったのです。
もちろん中には儲かる人もいれば儲からない人もいましたが、それでも全体としては常に成長を続けていたわけです。
そういう「必死の努力をしなくても儲かる」時代だったので、エリア選定というマーケティングの基本中の基本が、賃貸経営ではほとんどされていなかったのです。
（企業として本格的にやっているところはもちろんやっていたでしょう。しかし、たまたま資産を持っていた田舎のおじちゃん、おばちゃんという感じの方は「お金持ってるから、とりあえず始めてみた」程度のものだったのだと思います）
エリア選定のやり方
まずは冒頭に紹介した国立社会保障・人口問題研究所で、ターゲットとしている土地の人口上昇率を確かめることです。
1つの地域だけにこだわらず、近隣でいくつも調べて、その中でベストの所にしぼりましょう。
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■「人口÷世帯数」で、戦略を決める
「人口÷世帯数」で何が出るか、勘のいい方はすぐにわかるでしょう。
「その地域は単身者が多いか、家族が多いか」ということです。
家族が多い地域と単身者が多い地域では当然戦略も異なります。
ワンルームで行くか、部屋数の多い物件で行くかを、まずここで決めます。
それによって購入する土地の広さなど諸条件が変わってきますから、これは真っ先にやるべきことの1つです。
レインズで無視されている物件に注目する
売買物件はレインズという検索サイトにアップされています。
ここで長期間無視されているような「買い手のつかない建物（土地）」にえてしてチャンスがあることが多いです。
たとえば上に紹介したダイヤモンド・オンラインの記事ではこんなケースがありました。
■「駅徒歩15分」の不人気物件が、大学正門の目の前
レインズのような情報検索サイトでは、「駅から徒歩何分」などの簡単な情報しか掲載されていません。
なので、昔の賃貸経営のように「駅から徒歩何分か」だけを基準にしている単純なリサーチだと、いいい物件がしばしば見落とされます。
この時の物件は駅からは15分と遠かったのですが、大学の正門のすぐ近くで徒歩2分という好立地でした。
何よりよかったのは「大学生も、駅から遠くて不便」と思っていたことです。
近くに住める物件がなくて仕方なく実家から通っているけど、駅から遠いから面倒、と思っていた学生がたくさんいたのです。
そのような学生のニーズを掴んでその土地で賃貸経営をしたら、確実に成功します。
この物件を見つけた専門家の方がシミュレーションをしたら、12%以上の利回りが出せることがわかりました。
そうした物件のリアルな情報も加えてその方が会員制サービスで紹介したら、一瞬で売れたそうです。
不動産投資というと、やり手の人たちが猛烈な勉強をしながらお金を回しているというイメージがあるかも知れませんが、実際には基本的なエリアのリサーチもせずに回ってきた部分が結構あるのです。
そのように「不勉強」な投資家さんが多い中で、しっかり研究を続けていれば成功するということですね。
一にも二にも、勉強あるのみだと思います。
by ハーランド・坂井
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