20Apr
大阪市は駅北側の「うめきた」エリアの再開発で、不動産の査定の評価もどんどん上がっています。うめきたの再開発においては、まだ建造中の大型物件が複数あり、これによる大阪市の不動産市場の活性化は、しばらくの間続くと見られています。
ここではそんな再開発によって活気づく大阪市での、不動産の査定に関する情報を提供してみたいと思います。
「うめきた」再開発と不動産査定
大阪に行ったことがある方はよく知っているでしょうが、梅田駅と大阪駅はイコールです。一応それぞれ別の駅名ですが、まったく同じ場所にあります。
そのため、大阪駅の北側のことを「梅田駅北側＝うめきた」と呼んでいるわけです。うめきたは以前は「北ヤード」と呼ばれていて、梅田貨物駅という名の駅のある場所でした。
再開発の計画は1980年代には持ち上がっていたのですが、形になるまで30年以上という長い年月が経ちました。
時間がかかった原因はいくつかあります。まず一つ目は貨物駅の移転先が見つからなかったこと。そして二つ目はバブルの崩壊です。
これらの障壁を乗り越えてようやく2000年代中盤には形になるかと思いきや、2008年のリーマン・ショックでまたもや資金不足でとん挫してしまったわけです。このような紆余曲折を経て、うめきたの再開発はようやく去年、その一部が完成しました。
長い時間がかかっただけあり、長年この地域に住んでいた方にとっても喜びはひとしおのようです。いずれにしても、この再開発が大阪市の不動産市場に与える影響は大きく、その評価は不動産査定にも多きく影響するのは間違いないでしょう。
うめきた再開発のシンボル「グランフロント大阪」
うめきた再開発は複数のエリアで同時並行で進められており、まだその一部が完成しただけです。
先行して完成した部分は「グランフロント」と呼ばれるエリアで、うめきた再開発のシンボルとなっているだけでなく、関西の経済再生の拠点と位置づけられています。
グランフロントは、超高層ビルが4棟、その他にもマンション、オフィス、ホテル…と豪華で大型の施設をそろえており、これだけでも他の都道府県や市町村の一大再開発プロジェクトに匹敵するくらいの規模です。
これでもまだ計画の一部でしかないというのですから、大阪市の再開発の規模がいかに大きいかわかるでしょう。
グランフロントの特徴の一つは「駅直結」ということです。駅直結の再開発の例は汐留や品川でも見られますが、これらは「直結」とはいっても駅からやや離れた位置にあります。
それに対し、グランフロントは駅との距離がかなり近く、しかも接続する駅は新橋や品川よりもさらに大きい大阪駅です。
そのため、グランフロントは駅直結の再開発としては日本で最大規模のものということができ、多くの不動産関係者の注目を集めています。
大阪市のオフィス物件の動向と査定
査定にかける不動産ががオフィス物件の場合、大阪のオフィス物件の動向は特に重要なデータです。全体的には、大阪のオフィス物件は供給過剰状態に陥っています。ここ数年、梅田エリアを中心に大型ビルが複数開業しているからです。
おもだったものの名前を挙げると、梅田阪急ビルオフィスタワー、大阪富国生命ビル、ノースゲートビルディング…といった物件ですが、これらの大型ビルが続々と建設されたことで、オフィス物件は一気に供給過剰状態となりました。供給過剰ということは、大阪市では不動産査定が不利になると思われるかもしれませんが、すべてにおいてそうであるとは言えません。
供給過剰でも梅田エリアは安定
大型ビルの建設は特に「うめきた再開発」による梅田に集中しているのですが、梅田に関しては供給過剰によるデメリットは見られません。
たしかにビルは増えましたが、それに見合うだけの数のテナントを、梅田エリア以外から誘致できているからです。それらのテナントがもともとあった場所は、空白になってしまったかも知れませんが、その分梅田エリアが賑わっているということです。つまり、不動産査定においても梅田エリアでれば、まったく心配はないる必要はないということです。
移転した店舗も、うめきた再開発の様子を見て、多少競争が激しくても人の往来がとても活発な梅田に移転した方がいい、という判断をしたのでしょう。
大阪市のレジデンス（居住用物件）の動向と査定
レジデンス（居住用物件）の場合、賃料や空室率に関していえば、北区、中央区などのエリアが特に安定しています。賃料の下落率、空室率などのネガティブ要因の数値が、他のエリアと比較して低い数字となっています。
その理由は、北区・中央区は梅田、元町、難波などのオフィス街に通勤する人々の需要が高いことにあります。
特に梅田に通勤する人々の数はこれからますます増加するため、今後も北区、中央区は大阪市の中でも特に不動産の査定が有利に推移しやすい場所だと言えるでしょう。
そのため、この地域で賃貸に使える居住用物件（レジデンス）を査定にかける方は、しばらくの間は強気の交渉が吉と出るかも知れません。
もちろん、実際にどの程度の査定をしてもらえるかは物件によりますが、大阪府不動産鑑定士協会がまとめたレポートでは「この地域の物件は、一定のグレードがあれば、空室が長期化する可能性は低い」としています。通勤に便利なエリアという絶対的強みがあるからです。
ということは、不動産を査定してもらう際も、一定レベルの物件であればあるそれなりの価格は期待できることになります。
マンションの供給は2011年に急増
このエリアのマンションの供給は、2011年に急増しました。たとえば北区を例に取ると、2009年までは供給戸数が477戸だったのですが、2010年には倍に迫る「809戸」となり、2011年にはさらに倍に迫る「1347戸」となっています。
まさに「急増」という言葉がぴったりの増加ぶりですが、この数字だけを見ても、うめきた再開発がいかにこの地域の不動産市場に影響を与えているかがわかるでしょう。
さすがに2011年に供給過剰状態になったので、そこからの戸数は微減しましたが、それでも2009年までの3倍近い1300台の数字を保っており（北区の数字）、以前に比べると格段に高い需要が今も続いているといえます。需要が続いているということは、不動産査定においては、大いにチャンスであるといえます。
また、このように好調な駅周辺の不動産の影響を受けて、駅から離れたエリアでも大規模な分譲マンションが次々販売されました。
たとえば中津駅前の「セントラルマークタワー」などですが、今建設中のものでも「メトロポリスタワー」など、46階建てという高層マンションがあります。
このように大阪駅から始まった不動産市場の活況が周辺にも広まる傾向は、今後もしばらく続きそうです。この地域は、いま日本全体でも特に不動産査定が楽しみな地域と言ってもいいでしょう。
大阪市で不動産の査定を受けるために知っておきたいポイント
この地域は不動産のやり取りが特に活発であるために、売買に伴う査定などに関する情報も盛んに交換されています。そのため、大阪の不動産鑑定士協会などがまとめている資料もネット上で複数見ることができます。
こうした資料は専門的で、不動産に詳しくない方が見ると、少しとっつきにくいかも知れません。
しかし、エリア別の利回りや貸家数、空き家数などありとあらゆるデータが満載されており、不動産の査定において本気で有利に話をすすめたいと思っているならば、こうした資料はぜひ目を通していただきたいものです。
もちろん、資料を見ずにまずは気軽に不動産の査定を受ける、というスタンスもいいでしょうが、その査定額の裏付けをしっかりととるためには、やはりその後にこうした専門的な資料を見た方がいいと思います。
かつてのバブル景気と違い、今回のこの地域の不動産市場の活況は、確かな根拠に支えられたものです。
そのため、この波に乗って物件をうまく売却したり、あるいは投資したりということは、勉強さえしっかりしていれば、非常に確実性の高いものとなるでしょう。
この地域で不動産を持たれている方は、この機会にぜひ不動産屋さんに足を運んで査定を受けてみて下さい。
