14Apr
マンションの査定を考える時、誰もが自分の物件を高い値段をつけて欲しいと考えるものです。
そのためには、マンションの査定がどのように行われているのか、どのようなことをすると有利になるのか、そのポイントを知る必要があります。
この記事では、マンションの査定におけるポイントや仕組みについて解説します。
マンション査定のポイント
マンション査定をするにあたって、重要なポイントはいくつかあります。
これを押さえているだけで、査定の全体像が見えて売却の負担も大きく軽減されますし、買取価格も高くなることが多いです。
ここでは、そんなマンション査定のポイントを紹介します。
1.マンション価格の相場を知る
まずはマンション価格の相場を知ることです。
相場には大きく分けて2種類あり、
①自分の物件の周辺相場
②業界全体の相場
となります。
ご自身の査定に直結するのは①の方ですが、②の全体の相場も知っておくことによって、より理解が深まります。
仮に低い買取価格で査定をしてくる業者がいたとしても「その価格はおかしい」ということを自信を持って主張することができます。
「何となくおかしい」と思いながら交渉するのと、根拠があって「絶対におかしい」と思いながら交渉するのとでは、相手に伝わるインパクトに大きな差があります。
マンション売却の相場について勉強すればするほど、業者の側も「この人には適当な価格は示せない」と思うようになり、より適正な査定をしてもらえるようになります。
もちろん、業者のほとんどは良心的なので、悪質な買い叩きなどはありません。それでも、企業である以上、できるだけ利益を出そうとするのは当然という話です。
2.売却のタイミングを考える
不動産は売買をするタイミングによって、その価値が大きく変動します。
なので、周辺のマンション価格が暴落している時に売りに出すと、本来の価値よりも遥かに低い金額で売りに出すはめになってしまいます。
このようなことにならないためにも、タイミングが悪い時には売らないということが大切です。そのような時に「売らない」という決断をするためには、その間待てるだけの金銭的余裕も必要です。
「お金がなくて、今すぐにでも物件を売らないといけない」という状態では、このような最悪のタイミングでも売らざるを得ない場合があるので、まずは金銭的余裕を持つことが、査定を有利にするうえでも大切なのです。
3.複数＆信頼できる業者に査定を依頼する
査定は「複数の不動産業者に依頼する」というのがセオリーです。
これは不動産やマンションの査定に限ったことではなく、中古車の買取でも保険の見積もりでも何でも同じです。
一社だけに依頼していれば当然その会社の言い値で動くことになります。
仮にその会社や業者と交渉して、多少譲歩してもらったとしても、そもそも最初の価格そのものが先方に有利なものだった可能性もあります。
複数の業者に依頼していれば、買取価格が低い業者はすぐに分かりますから、依頼の対象から外すことが出来ます。
なので、複数の業者に査定を依頼することで、どの業者も最初から真剣勝負でベストプライスを提示してくれるわけです。
このように「業者を競争させる」というのは、どんなサービスを受ける時でも基本中ですので、知っておいて損はありません。
さらに、高く買い取ってくれるだけではなく、「信頼できる業者に頼む」ということも大切です。
極端な話ですが、複数社に査定を依頼しても、それらが全部「信頼出来ない業者」だったら、売却後のトラブルを心配しなければなりません。
信頼できる業者であれば、良心的な価格で買い取ってくれるのはもちろんのこと、その後のやり取りも誠実で迅速なので、売却にあたってオーナの負担も大きく軽減されます。
マンション査定の方法
マンションの査定の方法は4種類。
これらの方法を知っていることで、査定の交渉にも自信が生まれ、マンションの売却を有利に進めることができます。
ここでは、その4種類のマンションの査定方法を紹介します。
【マンションの査定方法】
①中古マンション比較法（取引事例比較法）
②新規マンション比較法
③原価法
④収益還元法
①中古マンション比較法（取引事例比較法）
これはマンション査定の方法の中で、もっともメジャーなものです。
「取引事例」という名前通り、周辺のマンションの取引事例を元にして、売買の価格を決定するというものです。
マンションの価格は全国一律で決められるものではありません。
当然ですが、その地域の交通条件、居住条件などによって価格は大きく変動します。
ですから、価格を決めるにはやはりその地域の取引事例が、一番確かなよりどころとなるので、この中古マンション比較法（取引事例比較法）が、査定の現場でもっともよく使われるわけです。
②新規マンション比較法
これは、新築のマンションと比較して価格を決めるものです。
全国の中古マンションが、新規マンションに対して、築年数ごとに「何割安い価格で売買されたか」を見て、それをもとに「○○年経ったらこのくらい」という基準を作るものです。
これはわかりやすいやり方ではありますが、マンションは築年数だけで価値が決まるわけではありません。
たとえば新築当時はその近くに駅がなかったのに、新しく駅が建設されたとしたら、むしろ中古マンションになった後の方が価値が高い、ということも考えられるのです。
そのように、マンションの価格はあらゆる要素が絡んで複雑に決まるので、この新規マンション比較法は、現場の査定では、あまり使われない方法だといえます。
③原価法＆④収益還元法
この2つの方法は、その物件周辺での取引事例がない場合に使われます。
たとえば新規マンションの分譲価格を決める場合は原価法を用い、賃貸マンションの査定をする時には、収益還元法を用いる、というやり方です。
ただ、マンションの売却をする場合はほとんどは中古マンション比較法（取引事例比較法）が使われるので、原価法と収益還元法はあまり関係ないと思っていいでしょう。
マンション査定で見られる項目
マンション査定で不動産業者がよく見る項目は、下のようなものです。
（1）立地条件＆交通の便
（2）築年数
（3）専有＆共用部分
（4）維持管理
（5）敷地
それぞれ詳しく解説します。
（1）立地条件＆交通の便
当然ですが、立地条件は一番大事なものの一つです。
災害に強い地域か、学校やショッピングセンター、コンビニなどが近くになるかどうか、騒音のない住みやすい地域かどうか…、などのポイントです。
また、駅から近い場所にあるか、駐車場から車は出やすいか、などの交通の便も大事です。
交通の便はそのまま、住む人の時間の使い方を決めると言ってもいいくらいですから、マンション査定の最重要項目の一つと言えるでしょう。
（2）築年数
次に、多くの方がご存知の通り築年数もとても重要です。
当然築年数が新しいほど高く売却できますが、ここで重要なのは「法改正があった年をまたいでいるかどうか」です。
たとえば耐震設計に関する基準が厳しくなった年、というものがあります。
これより前に建設されたマンションなら、当然耐震基準も甘くなっています。
逆に、それより後なら耐震基準も厳しく、地震に耐えられる設計になっているといえます。
このように、単純な新しい・古いだけではなく、「法改正があった年」の前後でもまた査定額が変わるわけです。
（3）専有＆共用部分
「専有部分」というのは、自分の部屋や庭など、「自分のもの」になっている部分です。
一方「共用部分」というのは、エレベーターや廊下、階段、外壁など、全員で共用する部分です。
専有部分が広くて綺麗というのももちろん重要ですが、査定ではそのマンション全体の雰囲気が見られます。
なので、共用部分も当然きれいで充実した設備があった方が有利になります。
（4）維持管理
マンション全体の維持管理がしっかりされているかどうかです。
売主の部屋だけはきれいに管理されていても、マンション全体の管理が雑だったら、当然物件の価値は下がってしまいます。
維持管理については自分ではどうしようもない部分もありますが、それでも日頃のゴミ出しなどをマナーよくしているだけでも、マンション全体のマナーがよくなっていくものです。
そうなれば管理人さんも維持管理がしやすくなるので、今現在住んでいる物件の場合は、そのような気遣いも大切です。
（5）敷地
これは、そのマンションに対して、売主がどんな敷地の権利を持っているか、というものです。
ほとんどの場合、売主は所有権か賃借権を持っています。
所有権というのは「完全に自分のもの」という権利で、賃借権は2通りあります。
1つは「地上権」。これは、そのマンションを第三者に譲渡したり、自分がさらに賃貸に利用したり、ということが自由にできる権利です。
もう1つは「借地権」。これも地上権のように誰かに譲渡したり、賃貸に回したりできますが、地主の許可を得る必要があります。
つまり、地上権よりやや弱い権利と言っていいでしょう。
いずれの権利にしても、どちらかがないとそのマンションの売却はできません。
査定に臨む際には、自分の敷地に関する権利も、しっかり把握しておきましょう。
以上、マンションの査定に関するポイントなどを紹介しました。
マンションや不動産の売却を考えている方は、ぜひ参考にしていただけたらと思います。
