11May
日本の市町村で最多の人口を誇る横浜市は、当然ながら不動産の査定においてもつねに安定した評価を保っている地域です。
近年は長引く不況とともに横浜の不動産市場も停滞気味でしたが、アベノミクス、オリンピック招致による東京の不動産市場の活性化によって、横浜市の不動産査定における評価も活性化してきています。
ここでは、そのように活気づく横浜市の不動産市場の動向をふまえつつ、実際の査定において役立つポイントをさぐっていきたいと思います。
横浜全体の不動産市場の動向
関内・みなとみらい21地区を中心に新規開発のための不動産取引が活発化しています。
取引件数自体は2012年からほぼ横ばいでしたが、経済状況の改善を反映して、査定額や取引価格が高額となるなど、この地域の不動産市場は今後活発化すると言える材料がいくつも揃っています。
・オフィス物件の傾向
オフィスの賃料は、一部を除けば上昇傾向は見られません。
しかし、新横浜北口以外のエリアでは、空室率だけは改善傾向が見られます。
賃料については、これらの地区でもほぼ横ばいです。
・店舗物件の傾向
店舗の賃料は二極化が進んでいます。
立地条件のいいものは高く、悪いものは安いという賃料の基本が、よりはっきりと現れるという形の二極化です。
横浜駅周辺、みなとみらいのクイーンズスクエア付近などは、安定して高い需要を誇っており、空き店舗もゼロの状態です。
・マンション物件の傾向
マンションの賃料はほとんどの地域で横ばいです。
新横浜駅周辺は、若干の下落傾向が見られます。
横浜駅西口・きた西口地区の不動産査定の動向
横浜駅の西口・きた西口の地区は、大別して①駅前エリア、②オフィスエリア、③繁華街エリアに分かれます。
①の駅前エリアは百貨店やホテルなどの商業施設が集まる地区。②のオフィスエリア、③の繁華街エリアは名前の通りです。
いずれのエリアでも、エクセルホテル東急の建て替えなどの再開発計画を受けて、市場は活性化の動きが見られます。
特に動きが見られるのは、オフィスエリアです。これらの活性化によって、当然、不動産の査定においてもプラスの方向に働くでしょう。
・この地域のオフィス物件の動向
横浜駅周辺地区の不動産物件のライバルは、主に東京都の品川区や大田区の物件です。
特に企業のオフィスの場合、東京のこれらの区でも距離はさほど変わらないため、賃料が安くグレードの高い物件があるならそちらに拠点を構える、という企業も多いからです。
近年は特に東京で割安のオフィスが増えたため、そうした傾向がありました。その結果、不動産の査定においては多少不利な面もありました。
しかし、アベノミクスが起きてからは都内の賃料も上昇傾向にあり、さらに需要も増えてテナントがどんどん埋まっていることから、2013年は企業が横浜に回帰する現象が見られました。
特に横浜エリアにグループ会社をいくつか持つ企業が、それを集約するために新たな不動産を取得したり、企業のイメージアップのためにより高いグレードの物件に移動する、というケースが多く見られたのも、2013年の特徴です。
以前は店舗の空き物件の問い合わせに比べて、オフィス物件の問い合わせは少なかったのですが、2013年の4月以降はオフィス物件の問い合わせも増えています。
横浜地区でオフィス物件を持つ方にとっては、売却時における査定で有利な状況が生まれている、と言えるでしょう。
関内エリアの不動産査定に関する情報
関内地区は横浜を代表するビジネスエリアです。
官公庁が集結しているため、それに関連するオフィス物件の需要が根強く、港や税関が近いということで、それに関連する倉庫業などでの大型物件の需要もあります。
このようなビジネスエリアなので、市場の動向を語る上でも、事業用物件の動きが特に重要になります。
特にオフィス物件を中心に、関内エリアの動向を見てみることで、不動産査定の動きも見えてきます。
・関内地区のオフィス物件の動向
関内エリアもオフィスの空室率は改善傾向が見られます。
賃料はほぼ横ばいで、上がりも下がりもしないといったところです。
特に不動産査定や売買が活発に行われているのは小規模なフロアで、大規模フロアの物件では大きな動きは少ないようです。
また、回復傾向が見られるのは立地条件などがいい物件のみで、条件が劣る不動産については、まだ回復傾向は見られないようです。
不動産の査定及び取引の件数ははっきり増加しており、居住用、事業用の物件購入だけではなく、投資用の購入も目立っています。実際に事業を行うための建築工事も多く見られるようになり、投資用の動きと、実態を伴った事業用の動き、双方によって不動産市場が活性化しているといえます。
このような状況なので、特に関内地区で不動産の査定を受ける方は、今後しばらく有利な査定額を提示してもらえると考えていいでしょう。
新横浜駅北口エリアにおける査定の参考データ
新横浜駅北口は、関内に次ぐビジネス街として発展しています。
新幹線が停車するという利便性と、東京や品川と比較した場合の割安なイメージから、ここを本拠地とする企業も多く存在します。
このようにビジネス街として知られるこの地区ですが、好調な関内地区などと比較すると、やや苦戦が続いています。
オフィスの場合、駅前などの一部を除けば依然として空室率も高く、経営が厳しい状況です。
ただ、レジデンス（居住用物件）については明るい兆しも見られます。
完全な商業エリアのイメージがある地区にも関わらず、最近新たにできた分譲マンションが完売したことです。
このエリアには将来相鉄線が乗り入れる予定で、その時になると交通の便もよくなり、住宅街として発展すると見られています。それを見越して、この地域の物件を先に買っておこう、という方も増えたのかもしれません。
こうした現象を見ると、あまり期待できそうもない居住用不動産であっても、いざ査定を受けてみると、非常にいい評価を受けるということもありそうです。
みなとみらい21地区の不動産の動向
みなとみらい21は横浜を代表する観光地の一つであり、現在でも開発の途上にある、もっとも伸びしろの大きいエリアです。
大型ショッピング施設、高層オフィスビル、タワーマンション、国際会議場、アミューズメント施設など、不動産に関連するあらゆる施設が揃っており、神奈川県全体でみても、今後の開発がもっとも楽しみな地域でもあります。
そんなみなとみらいでも一時期市場は停滞していましたが、現在ではオフィス物件の空室率が改善しつつあります。
それと同時に、一部の物件では高い賃料でも成約に至るケースが増えました。
ただ、まだ全体にその傾向は見られず「もう少し空室率が改善されたら、賃料も回復するだろう」と予測されている段階です。
みなとみらいにはいくつかのエリアがあり、そのエリアによっても物件の傾向は違います。
クイーンズスクエア周辺のエリアはどの物件も人気で、常に複数のテナントが空室が出るのを待っています。
一方、グランモールのエリアはそれほど活発ではありません。
「MARK IS みなとみらい」が完成したことによって集客は確かに増えていますが、それによって空室率が改善されたり賃料が上がったというようなことはないようです。
このように、同じみなとみらいの不動産の査定を受ける場合も、クイーンズスクエア周辺とグランモール周辺では、査定額はかなり違ってくると考えていいでしょう。
一方、賃貸マンションについては、大型で高額の物件でも空室率が改善されています。
そのため、以前だったら不利だったこの地域での高額物件の査定も、今なら有利に運ぶことができるでしょう。
このように全体的に回復傾向に向かっているこの地域の市場ですが、また下落傾向に転じる可能性もゼロではありません。
市場が活気づいているうちに、物件の売却を検討するのも一つの選択肢でしょう。
