28Jul
小田急線の地下化が完了し、駅前の大規模な再開発に期待が集まる下北沢は、マンションなどの供給がここ10年ほど減っており、不動産査定でも高値が期待できます。
下北沢のマンションの供給はなぜ少ないのか、賃料の相場はいくらくらいなのか、小田急線の地下化がこの地域の不動産の査定にどのような影響を与えるのか、といった内容を解説します。
下北沢のマンションの供給はなぜ少ないのか？
下北沢は新築、中古ともにマンションの供給が極めて少なく、不動産業者の間でも「売り手市場」と呼ばれています。この状況は2006年頃から慢性的に続いており、今後も地域の人口が相当減らない限り続くと思われます。
（首都圏は2050年になっても人口が微増すると言われているため、場合によっては2050年までこのマンション不足が続く可能性があるということです）
不動産に関する多数の著書を持つ評論家の中川寛子女史は、この理由を2つ指摘しています。
1.駅周辺の道が細く、商業施設が密集している
2.駅から離れたエリアは、低層住居用の土地が多い
ということです。それぞれ解説します。
1.駅周辺に商業施設が密集している
下北沢は吉祥寺などと並んで、東京の中の「住みたい街」の上位に入っています。その理由の一つが駅周辺の商店街のにぎやかさです。
駅前商店街は、ご存知の通り全国で衰退が続いています。地下街や大規模なショッピングセンター化したものは成功していますが、従来のイメージ通りのスタイルで成功している商店街はほとんどありません。
しかし、下北沢駅前の商店街は非常ににぎやかです。北口駅前商店街、南口商店街など複数の人気商店街があり、独特の個性を見せるそれらの商店街は、都外の人々が訪れる観光スポットともなっています。
商店街が発達しているため、駅周辺に土地がない
このように商店街が元気であるというのは非常にいいことなのですが、下北沢は早くからこのような状態だったため、もう駅前の土地が完全に埋まってしまっています。
駅前の土地が埋まっている地域でも、商店街が弱体化している地域の場合、大手不動産デベロッパーが進出し、商店街をショッピングセンターに取り込んで、駅前に大規模なショッピングセンターを作る、という取り組みを各地でしています。
これで成功した代表的な事例が、香川県の丸亀町商店街ですが、この丸亀町の建物の場合も上層部にマンションが入っているように、こうした再開発は大抵マンションとセットになります。
（駅前でしかも大型ショッピングセンターがあれば、居住用不動産として最高の条件だからです）
商店街がそのような再開発を必要としている状態だったら下北沢にも土地が作れるのですが、下北沢の場合はまったくそれを必要としていないため、今後駅周辺に土地が生まれることはまずないわけです。
そのため、新築マンションの供給は、駅周辺では極めて望み薄である、と前述の中川女史も指摘しています。
2.駅から離れた土地は低層住居用の土地が多い
下北沢が「住みたい街」の上位にランクインする理由として、「にぎやかで文化的だけど、閑静な住宅街」ということが言えます。にぎわっているのに「閑静」と感じられる理由は、その街並みにあります。
下北沢の駅から離れたエリアは、都内の他地域に比べて「低層住居用の土地」が多くなっています。そのため、マンションなどの階数が多い物件は建てられないのです。
このため、圧迫感のあるオフィスビル、マンションなどが少なくなっており、また、工場や倉庫などもないため、「閑静な」印象がより強くなるというわけです。
こうした状況は、住んでいる方々にとしてはもちろんいいことなのですが、マンションを建てようとする不動産会社からすると、厄介なことです。
限られた場所にしかマンションを建てることができず、しかも大抵はもう建っているので、今後下北沢で新築マンションが供給される可能性はかなり薄いと言われています。
（供給されても、「もはや下北沢ではない」という離れた場所が多いでしょう）
中古マンションの需要も非常に大きい
こうした状況なので、当然中古マンションの需要も非常に大きくなります。
不動産の物件紹介サイトを見ても、都内で同じ条件ならもっと安くないと売れない、という物件が高値で売却されていて、しかもいいペースで成約しています。
このような状態は、不動産の査定を受ける側にとっては当然有利です。オリンピックのような一時的な現象によって査定価格が上がっているわけではなく、長年続いている構造的な理由で査定価格が上がっているわけです。
そう考えると、下北沢はは東京でも屈指の、不動産査定における売り手市場と言えるのかも知れません。
賃貸は単身・カップル向け、賃料は他地域より高水準
供給が少ないということは、当然マンションの賃料も他地域より高いということです。アパートのワンルームでも最低6万円程度～、マンションなら7万円台後半～となっています。
1DKで約9万円、2DKになると13万円前後する物件が多くなります。
もちろん東京の中にはもっと賃料が高い地域もありますが、人口や都心からの距離で考えると、これはかなり高い水準と言えるでしょう。（わかりやすく言うと「田舎の割に高い」ということです）
これはもちろん、それだけ下北沢の人気があるということですが、こういう状態なので、マンションを売却するだけでなく、賃貸に回して利益を得るという方法もあります。
下北沢で不動産の査定を受ける際には、そうした選択肢を持っておくのもいいかも知れません。
小田急線の地下化が、下北沢の不動産の査定に与える影響
言うまでもなく、小田急線の地下化は下北沢の不動産の査定に大きな影響を与えます。地下化して不要になった駅舎と線路の部分では、商業施設などの建設計画が進んでいます。
これはどちらかというと店舗用物件、オフィス物件などの「業務用」の不動産の査定に影響する部分で、居住用の不動産の査定には、直接関係ありません。
踏切がなくなる影響は大きい
しかし、踏切がなくなって、車が通りやすくなるということは、居住用の不動産にも大きく影響します。当然ですが、交通の便がよくなるからです。
線路というのは、不動産の世界では意外に障害物となるもので、このせいで「直線距離ならスーパーまで10m」なのに「スーパーまで徒歩10分」となってしまうこともあります。（途中に開かずの踏切があったらなおさらです）
これがなくなるため、これまで線路に邪魔されていて買い物の便が悪かった物件などは、不動産査定でも有利になる可能性があります。
電車の騒音が減少することもプラスに
さらに地下化の大きなメリットは電車の騒音が減るということです。下北沢駅の地下化工事は「地下3階」の工事となっています。
「急行は地下2階、緩行は地下3階」というように、車両の種類によって階層すら分けるわけです。これだけ深くまで潜るので、「かなり離れた地点から」潜り始めます。
潜り始めた時点でもうその周辺は以前よりだいぶ静かになるのですが、その静かになるエリアが広いということです。
そのため、下北沢では電車の騒音が減り、住宅街としてますます住みやすくなり、不動産の査定も売り手に有利になると見られています。
もちろんこのような不動産査定の動向は売り手にとっていいだけではなく、不動産会社にも、下北沢の役所にとっても、住みたいと思っている方（不動産の買い手）にとってもいいことです。
買い手の方は住みたくても物件がなくて困っているわけですから。このように、下北沢のように「求められている場所」で不動産を売却することは、多くの人にとって利益になるといえます。
一種の「社会貢献」とも言える行為なので、街や人のためにもなると思い、物件をお持ちの方は、まずは不動産査定を受けてみてはいかがでしょうか。高い査定額を提示してもらえる、という以上の価値が得られることでしょう。
