26Apr
オフィス街の印象が強い西新宿は、住居用のマンションの売買や査定などは、あまり活発でないイメージがあるかも知れません。
しかし、近年の西新宿は住宅街としても再開発が進められており、中心部から一歩離れれば、おしゃれで暮らしやすい街並みとなっています。
また、総戸数1000戸を超える大型の分譲マンションの建設計画も複数持ち上がっています。ここではそんな西新宿のマンション査定の参考となるような情報をお伝えしたいと思います。
西新宿エリアの居住用マンション事情
西新宿はマンションがないというイメージは、中心部の浄水場跡の街並みからくるものです。
たしかに新都庁があるこのエリアでは、オフィスやそれに関連する商業施設ばかりが立ち並んでおり、人が住むためのマンションはゼロと言っていいくらい存在しません。つまり、この地区にはマンション査定の対象となる物件はほぼないということになります。
西新宿で売買や査定の対象となる居住用マンションが姿を見せるのは、中央公園の西側エリアや、新都心の周縁エリア。番地でいうなら西新宿の4丁目・5丁目か、7丁目・8丁目のエリアです。
西新宿エリアの大型分譲マンション
西新宿の主だったマンションの名前を書くと、セントラルレジデンス、東京フォーサイトスクエア、パレステュディオ、シティタワー、アトラスタワー、コンシェリア、パークハウス…などがあります。
オシャレな横文字ばかりですが、その名前に違わずハイセンスで大規模な物件となっています。これらはいずれも総戸数が200戸以上のマンションで、特にコンシェリアは44Fの総戸数612戸というもっとも大規模な物件です。
このように大型の物件でない一般的なサイズの分譲マンションも含めると、西新宿エリアでは、ここ20年ほどで50棟近くの物件が市場に出ています。物件が市場に出てくることで、当然ながらマンションの売買や査定も活発になって来ます。
この50棟のうち、20階を超える高層マンションは上で紹介したもののみで、この地域の「摩天楼」のイメージと比べると、高層物件は意外と少ないといえます。
同じ西新宿でも「摩天楼」の都庁付近とくらべて、こうした居住エリアは一般的な住宅街としての街並みを保っているということです。
このエリアの再開発計画
多くの高層ビル、タワーマンションが立ち並び、すでに成熟した感のあるこのエリアですが、古い建物を取り壊してスペースを確保し、さらに再開発を進めています。
大規模な計画だけでも現在5つ程度進行しており、住友不動産、三井不動産レジデンシャルなどの大手不動産会社が計画を練っています。
詳細はいずれもまだ明らかになっていませんが、40階を超える高層マンションや公的施設などが入る建物が建設されるということです。
そのように新しい高層物件がさらに生まれるとなると、古いマンションの査定に関しては多少不利なものになるでしょう。これらの再開発計画が進行する前に、早めにお持ちのマンションの査定を受けた方がいいかも知れません。
西新宿の不動産の開発の歴史
西新宿のマンション査定を考えるうえで、参考までに不動産開発の歴史を見てみましょう。
今でこそオフィス街でも住宅街でも緑が豊富にあるこの地域ですが、昔のテレビドラマなどを見ると、まったく緑がないので驚きます。とくに70年代はこのエリアでも地上げが進んでおり、あちこちに空き地が残っていました。
できたての高層ビルのすぐとなりに空き地があるという、いかにも「高度成長期の日本」という印象です。そのような映像を見ると、この40年ほどでこの地域は激変したのだな、とあらためて感します。
このエリアを形容する「コンクリートジャングル」という言葉も、今ではただのたとえのようにに感じられますが、昔の映像を見ると本当にコンクリートしかない殺風景な風景であり、この言葉がどうして生まれたのか、その理由を実感できることでしょう。
このエリアの不動産の印象
その地域の不動産市場の動向や適切な査定価格を把握するには、いわゆる「土地勘」を磨くことが大事です。実際にその街を何度も歩いてみて（できれば生活して）、その地域の不動産の雰囲気を肌で感じることが大切です。
そのことで、実際じマンションを査定に出した時に、それが相場より高いのか安いのかの判断がしやすくなります。
そうした意識を持って西新宿の街を歩いてみると、いろんな風景が見えてくるでしょう。たとえば新宿駅から伸びる青梅街道を歩いて行くだけでも、いろんな景色の移り変わりを感じることができます。
まず最初に目に入るのは「思い出横丁」。名前通り戦後の街並みを今に伝える、味わいのある風景となっています。このエリアでも一番歴史のある場所です。
その次に見えてくるのが、オフィス街・西新宿の象徴でもある「野村新宿ビル」。この地域の超高層ビルの中で、もっとも古くに作られたものの一つです。
このビル周辺のエリアは、新都心の中でもさらに中核といえる、もっともオフィスが密集している部分です。
さらに進むと、成子坂周辺のタワーマンションエリアに入ります。上で書いた「昔空き地だらけだった場所」は主にこのエリアで、現在ではピカピカの高層ビル、タワーマンションが並ぶ場所となっています。
このように、駅から青梅街道を歩いて行くだけでも「思い出横丁→古参の高層ビル街→新しいビル街＆マンション街」という街並みが見えてきます。
この移り変わりはそのまま「戦後の復興→バブル期の発展→現在の成熟」を象徴しており、そんな歴史も感じながら青梅街道を歩くのも、また一興だと言えるでしょう。
このような行動からも、さりげなく土地勘を磨くことができ、自分の物件を売却する際にその査定額を判断する勘所を鍛えることが出来るでしょう。
ちなみに、さらに進んでタワーマンションのエリアを抜けると神田川にさしかかりますが、ここには「淀橋」という橋がかかっています。
家電で有名なヨドバシカメラの社名は、この地名から来たものです。
西新宿でマンションの査定を受ける際に意識すべきこと
西新宿に住みたいという方は「職住近接」を求める方が多いです。つまり「仕事のために西新宿に住む」ということです。
それは当然と言えるでしょう。育児をするには空気が少々悪い街ですし、治安もやや心配です。
街並みも比較的オシャレでは有りますが、このエリアの高い家賃を払えるのであれば、同じ家賃で渋谷や吉祥寺など、もっとおしゃれな街に住むこともできます。
そのため、子供の育てやすさや街並みのおしゃれさを求めて西新宿に住むという方はあまりいません。このエリアに住む方はあくまで「仕事の便利さ」を求めて住む、ということが多いのです。
そのため、他のエリアのように査定額アップのための「おしゃれさを重視したリノベーション」は、あまり必要がないということにつながります。
たとえば吉祥寺などのエリアは「おしゃれな生活」を求めて暮らそうとする若い方（特に女性）が多いので、マンションをおしゃれにリノベーションすることで査定でも有利になる、ということはよくあります。
しかし、西新宿ではあくまで「内装を新しくする」程度に留めておいた方がいいでしょう。「デザイナーズ物件のようにおしゃれにする」というのは、そのコストの方が高くついてしまいます。
たしかにリノベーションすることで多少はマンションの査定もアップするでしょうが、その査定額以上にコストがかかってしまっては意味がないのです。
このあたりは、マンションの査定を受けるときにその不動産業者の方からアドバイスをもらえるはずです。もちろん、査定を受けるのが一社だけだと、そのアドバイスも偏ったものになってしまうでしょう。
そのため、できるだけ複数の不動産業者から査定を受けることをおすすめします。
これは売却に関していいアドバイスを貰えるという点でもそうですが、なんらかの査定を受けるときには、複数の業者から査定を受けて比較し、競争させるというのがセオリーだからです。
個別で業者さんに査定をしてもらってもいいですが、、それを非常に手間がかかりますので、最近注目をあびている不動産の一括査定サービスなどを利用するのもありです。
その中の複数の業者さんの中から、自分が納得できるだけの査定額を提示してくれた業者とだけ交渉すればいいわけです。
