20Apr
東京は言うまでもなく、これから最も不動産市場が動き、マンションの査定も活発になる地域です。
オリンピック、リニア開通、北陸新幹線開業…とプラスの要素もたくさんありますが、反面、千葉県のマンション市場が「爆弾」を抱えているなど、不安要素もあります。
ここではそうした東京の市場が抱えるプラス要素と不安要素の両方を紹介していきます。
オリンピックによる湾岸エリアの開発
オリンピックの新しい施設は、湾岸を中心に作られます。豊洲・有明・晴海・東雲といった地域ですが、これまで無名だったこの地域がオリンピックによって有名になることで、マンション街としてのブランド価値も高まります。
それを見越して五輪関連の施設以外でも、すでに多数のタワーマンションの建設が始まっており、入居を希望する人も多くいます。
もともと豊洲はここ10年で盛り上がっていたエリア
この湾岸のマンション需要は、オリンピックに便乗してにわかに盛り上がったものではありません。
もともと2002年～2012年の10年間、日本で最も新築マンションが建設された駅の2位が豊洲駅なのです。（1位は川崎駅）
そのように、すでに10年以上前からマンションの需要が高まり続けたエリアなので、今後マンションを建てすぎるということがなければ、物件の査定価格も高いレベルで安定することでしょう。
前々から湾岸エリアに物件を持っていた方は、いまがまさにチャンスだと言えます。この上ないタイミングで高値の売却をするためにも、現時点で一度物件の査定を受けてみることをおすすめします。
リニア開業で盛り上がる品川エリア
リニア開業は2027年ですが、東京駅ではなく品川駅が起点となります。そのため、特に品川周辺はこれから開業に向けて不動産市場が活気づくと予想されます。
リニアの利点は何と言っても移動時間の短縮で、それぞれの県まで下記の時間で移動できます。
・神奈川（相模原）…約8分
・山梨（甲府）…約15分
・長野（飯田）…約40分
・岐阜（中津川）…約60分
・愛知（名古屋）…約40分（＊直通の場合）
一番利用者が多いのは名古屋までの移動でしょうが、東京の住環境を変えるという点では、山梨、長野、岐阜の3ヶ所にこの時間で移動できることが大きいといえます。
というのは、これらの3駅は基本的に大都市ではなく、自然の豊かな場所だからです。
甲府市はある程度発展していますが、飯田と中津川は自然のイメージが強い地域であり、「品川から、豊かな自然に1時間でアクセスできる」という時代が来るわけです。
2020年には、山梨まで開業の可能性も
2027年だとまだ先ですが、東京―山梨間は早ければ2020年に開業すると言われており、そうなればもう6年後です。
6年後には、品川に住んでいる人々が休日にリニアに乗り、山梨県の大自然に1時間以内にアクセスする、という時代も来る可能性があるわけです。
2020年に開業できるかどうかの見込みは、少なくとも3年前には立っているでしょう。ということは、その計画が発表されるとしたら2017年頃であり、品川など周辺のマンションの査定は、その時からすでに動くわけです。
もっというなら、17年にそのアナウンスがされるという動向は、16年頃からほぼ明らかになってくるわけで、確かな情報筋を持っている人なら、すでに16年頃には、こうした品川の市場の変化を先読みできるわけです。
このように、リニアの開業というのは、少なくとも市場への影響を考えればもう遠い未来の話ではありません。すぐそこまで来ている査定価格の変動要因として、十分にマークする必要があります。
東京のマンションの査定価格を大きく下げる要因
東京のマンションの査定価格を大幅に下げる可能性があると指摘されているのが、お隣の千葉県のマンション事情です。
千葉県のマンションはいま、完全な供給過剰状態に陥っています。普通なら、そうした時は値段を下げて売り払うのですが、それもできない状態です。
なぜなら、五輪関連に建設業者が流れたことや、円安によって資材費が値上がりしたことで、マンションの建設コストが高くなってしまったからです。
その状態で物件を建てたので、回収するために高い値段をつけるしかありません。しかし、供給過剰ということで買う人はおらず、「誰も買わないのに値段が高いまま」という状態が続いているのです。
いつまでも売れない物件を抱えてはいられないので、どこかの物件で「たたき売り」が始まります。そうなると消費者は「もっと下がる」と期待してますます安い価格でないと買わなくなるわけです。
これによって物件の「ドミノ倒し」が起き、千葉の市場がバブル崩壊のようになる、という可能性が指摘されています。
東京の物件の査定価格も大きく下落する
当然ですが、そうなったら、東京の物件の査定価格も大きく下がってしまいます。わざわざ東京で高い物件を買わなくても、千葉で激安物件を買い、そこから東京に通勤した方がいいからです。
このような「千葉から来るドミノ倒し」は、今後東京の物件の査定価格を下げる要因として、最も恐ろしいものの一つであり、いつ起こってもおかしくないものです。
千葉の市場の「一触即発状態」は、物件の買い手が増えないことにはどうにもなりません。
しかし、千葉の人口も首都圏全体の人口も横ばいですし、千葉で物件を買わなくても、埼玉や神奈川にいけば安くてそれなりにクオリティの高い物件が多くあります。（これらの物件は、建設コストが高騰する前に造られたから安いわけです）
こう考えると、千葉の一触即発状態が改善される可能性は低く、東京の市場がこれに巻き込まれて、査定価格が急落する可能性も高いといえます。
現時点での査定価格が完全に満足の行くものでなかったとしても、このような「暴落」のリスクを考えると、早めに売却するのも一つの選択かもしれません。
北陸新幹線の開業は、東京の物件の査定にどう影響するか？
北陸新幹線は14年末に開業し、東京と金沢を結びますが、これが査定に最も影響するのは、上野の周辺でしょう。上野はもともと東北、上越、関東など他の都道府県への玄関口でしたが、ここに新たに「北陸」も加わったわけです。
金沢から新幹線で来た人々が、一度休憩して乗り換えをするのに、上野というのはちょうどいい場所です。
ここ数年おしゃれなグルメスポットとしてどんどん整備されていますし、何より都内の各地にアクセスできる路線が多数交差しているからです。
上野駅が急速におしゃれになっているのも、おそらくこうした北陸からの観光客の増加を見込んでのことであり、この経済効果はかなりのものと期待できます。
そして、経済効果があれば「利益を出せる」ということで、店舗用、オフィス用の物件の査定価格が上がります。また、街全体が賑わうことで「暮らしやすい街」となり、居住用のマンションの査定価格も上がります。
このように、北陸新幹線の開業は確実に上野を始めとして、東京の各地で利益をもたらすでしょう。
もちろん北陸新幹線の開業だけではなく、東京にはオリンピック招致・リニア新幹線開業など、今後不動産市場のプラスとなるような要素がそろっています。
千葉の「ドミノ倒し」など不安要素も多い東京の市場ですが、こうした明るい材料にも目を向け、チャンスを活かしたいものです。
不動産市場の動向を観察しながらマンションの査定を受け、市場の動向とその査定価格を照らしあわせながら、最善の売却のタイミングを考えたいものです。
