15Apr
マンションを高い値段で売却するためには、多くのコツがあります。それらをすべて身に着けることで、同じマンションでもより高い値段で売却することができます。ここでは、そのような絶対に知っておくべきコツを紹介したいと思います。マンションの売却で後悔しないために、しっかりと学んでおきましょう。
マンション売却の条件とシナリオについて
まず、最初にマンションン売却あたっての条件やシナリオについて具体的に見ていきましょう。
1.売却の最低条件を考える
まず、自分のマンション売却の「最低条件」を考えます。これは、
・最低いつまでに売りたい
・最低いくらで売りたい
という条件です。
ここで重要なのは「最低」ということです。「これ以上安い価格では、絶対に売ることができない」という価格における最低条件を決めておくということです。
時期についても同じです。「この時期で売却できなかったら、安くても仕方ないので売却して処分する」という意味での「最低」時期です。
このように、まずはデッドラインを決めましょう。その上で「このくらいで売却できれば十分」という希望ラインを決めて、それをもとにマンションを売るシナリオを立てていきましょう。
2.マンション売却のシナリオを立てる
このシナリオというのは「タイムスケジュール」です。実際に売る時のスケジュールは、下のように分かれます。
①高めの価格を提示する時期（売れたらラッキー）
②価格を下げつつ反応を見る時期（これが通常の売却価格）
③売ること最優先の時期（これ以上長引くのはマズイという場合）
資金や時間に余裕がある場合は、①の時間を長く取ることができます。人によってはずっと①でいいという場合もあるでしょう。逆に、ある程度の時期で物件を現金化しないといけない場合には、早めに②に移行する必要があります。多くの場合は、できるだけ早く現金化したいと思っているので、最初から②ということもよくあります。
③は、何らかの事情で早くそのマンションを売却したい場合です。たとえば借金の返済があり、マンションの売却で現金を手にしたい。あるいは寿命が近づいていて、生きている間に自分の財産を整理しておきたい。などのケースが考えられるでしょう。
ここまで切羽詰まった状態でなくても「早くマンションを整理してスッキリしたい」という場合は、売買の成立を早めるために最初から③で行く、ということもあり得ます。実際、住んでいるマンションで内覧が必要な場合は、期間が長引くとそれだけ内覧に応対するための手間も増えますから、ある程度で妥協して早めに売った方がいいケースもあります。
このような、①～③の時期をそれぞれいつにするか、ある程度のスケジュールを立てて、交渉に臨むべきでしょう。
3.価格設定について
たとえば「500万円で売りたい」と思ったら、「480万円」にします。これはマンションだけでなく、ありとあらゆる商品の価格設定で見られる「常套手段」ですが、やはりそれなりの効果があります。400万円台と500万円台では、印象がまったく違うからです。
「20万円も損した」と思われるかも知れませんが、あえてこうすることがおすすめと言われています。理由は、売り出しの期間が長引くとそれだけ物件の価値が落ちていくので、20万円安くても早めに売った方がいいからです。
特に内覧が必要な場合は、上に書いたように手間やストレスも発生するので、「早めに決着をつける」ということは重要なのです。
不動産業者の選び方
売買を仲介する業者の選び方も当然大切です。ここでのポイントは「買主からは仲介報酬を受け取らない」という業者を選ぶことです。
理由は簡単で、買主からも報酬を受け取る場合、その業者にとって買主も「お客さん」になります。ということは、お客さんのご機嫌を取って売買を成立させるため、「買主にとって有利な条件」を提示してくることがあります。
これは売却をするあなたの側にとっては不利な条件ということです。なので、買主からは報酬を受け取らず、完全に売主からのみ、報酬を受け取る不動産会社を選ぶ必要があるのです。
たとえば不動産会社が「うちは仲介手数料の率が、他社の半分です」といっても、それをそのまま鵜呑みにしてはいけません。「半分になった分、買主からも半額受け取っている」という可能性もあるからです。これでは、たとえ手数料の率が半分といっても、マンションの売却価格そのものが不利になってしまいます。
マンションを売って利益を残すために一番大切なことは「売却価格をなるべく高くする」ことです。「手数料を安くする」というのは、あくまでおまけ程度のものであり、それに引きずられて肝心の価格が安くならなってしまっては本末転倒です。
マンションの売却に必要な費用
マンションの売り出しで必要となる費用は、大別すると下の3つです。
①仲介手数料
②登記手数料
③税金
それぞれ詳しく説明します。
①仲介手数料
文字通り、仲介してくれる不動産会社に払う報酬です。これは、法律で決められている不動産会社への報酬の上限いっぱいで払われることがほとんどです。
上限額は、売買の金額別に下のように設定されています。売買価格に下の手数料率をかけ、それに「＋6万円」します。
(1)200万円以下…5.4%
(2)200万円超え～400万円以下…4.32%
(3)400万円超え…3.24%
金額が大きくなるほど手数料率は低くなります。売買金額が大きければ、低い率でも不動産会社の取り分が十分確保できるからです。
それぞれ消費税が別なので、消費税も考慮する必要があります。（特に2015年には消費税率が10%になるので、消費税分だけでもかなりの金額の違いになります）
②登記手数料
不動産を登記する際、司法書士に依頼しますが、その際の報酬です。司法書士の価格設定にもよりますが、大体3万円～5万円と考えておけば大丈夫です。
③税金
これは2つに分かれます。それぞれ説明します。
1.印紙税
売買契約書に貼り付ける収入印紙の代金として1万円かかります。
ただし、売買価格が1000万円～5000万円という条件なので、このレベルの割と高額な不動産を売るのでなければ、この印紙税は不要です。
2.譲渡税
不動産を売ったら、当然収入（譲渡益）が発生します。この収入に対しても、お給料と同じように所得税がかかるわけです。あと、所得税にプラスして「復興税」「住民税」もかかります。
税率はその不動産をどれだけの期間保有していたかによって変動します。これについては、詳しくは国税庁などのサイトで一覧表を見ていただくのがいいでしょう。
【譲渡税が軽減される例】
例として、不動産売却の譲渡税が軽減される例をいくつか紹介します。
・所有期間が5年以上の場合
この場合、「長期譲渡所得」とされ、低い税率が適用されます。「5年」というのは、「譲渡した年の1月1日時点で」5年を超えているかどうかです。
「譲渡した日の時点」ではないので注意が必要です。
・居住用（事業用でない）物件で、10年以上所有の場合
このケースでは「居住用財産の譲渡の特例」が適用されます。これも軽減税率の対象となります。
・居住用財産で、一定の条件を満たしたケース
この「一定の条件」というのが複雑で一口には言えませんが、それに該当した場合「3000万円の特別控除」があります。これはあくまで「控除」なので「3000万円もらえる」という意味ではありません。
たとえば、不動産を売った時の収入が「3000万円」だった時、この控除が適用されると「収入はゼロでした」と申告できるわけです。収入がゼロなら税金はかからないので、譲渡税がゼロになるということです。（この控除のシステムは、日常なじみがある「扶養控除」「医療費控除」などとまったく同じです）
このように、不動産を売る際にかかる税金の軽減措置はさまざまな条件があるので、詳しくは国税庁などのサイトで確認していただくか、税務署に直接質問していただくのがいいかと思います。
特にマンションの場合、この「居住用」が適用されることは多いので、ご自身のケースがこれらの条件に当てはまるかどうか、しっかりチェックしましょう。
マンションの売却に関するポイントや必要な諸費用に関しての説明は以上です。参考にしていただいて、少しでも高く物件を売却して下さい。
